الضريبة على أرباح العقارات في المغرب (IR/PF): الدليل الشامل 2025 - Agenz
تفكر في بيع عقارك بالمغرب؟ إليك كل ما تحتاج معرفته حول ضريبة الدخل على الأرباح العقارية، والالتزامات الجبائية الجديدة، وكيف تتجنب المفاجآت غير المحسوبة.
ما هي ضريبة IR/PF؟ (المعروفة سابقاً بـ TPI)
منذ قانون المالية لسنة 2023، أصبحت الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) تُعرف رسمياً بـ ضريبة الدخل على الأرباح العقارية (IR/PF). وتسري على كل شخص طبيعي يحقق ربحاً من بيع عقار بالمغرب، بصرف النظر عن طبيعة العقار: شقة، فيلا، أرض، إلخ. وإلى جانب التغيير في المصطلحات، طالت التعديلات أيضاً آليات فرض الضريبة والرقابة.
كيف تُحتسب ضريبة IR/PF؟
تُحسب الضريبة على أساس الربح المحقق من عملية البيع:
الربح الخاضع للضريبة = ثمن البيع − ثمن الاقتناء المحيَّن − مصاريف الاقتناء والاستثمار
يُحيَّن ثمن الاقتناء بواسطة معاملات تصحيح سنوية تُصدرها وزارة الاقتصاد والمالية، مع مراعاة نسبة التضخم.
مثال تطبيقي
ثمن البيع 1.000.000
درهم ثمن الشراء (2010) 700.000
درهم معامل التحيين لسنة 2010 1,202
مصاريف الاقتناء والاستثمارات 70.000 درهم
ثمن الاقتناء المحيَّن 700.000 × 1,202 = 841.400 درهم
الوعاء الضريبي 1.000.000 − 841.400 − 70.000 = 88.600 درهم
في حال غياب المعلومات الكافية لدى الإدارة الضريبية، يُحدَّد الوعاء بناءً على ثمن التفويت منقوصاً منه 20%.
ما هو معدل ضريبة IR/PF؟
تخضع الأرباح العقارية لـ معدل ضريبي موحد قدره 20%. كما يُطبَّق حد أدنى للفريضة بنسبة 3% من ثمن البيع. إذا تجاوز هذا الحد الأدنى مبلغ الضريبة المحتسبة، يُعتمد الحد الأدنى.
بتطبيق المثال السابق:
IR/PF = 88.600 × 20% = 17.720 درهم
الحد الأدنى للفريضة = 1.000.000 × 3% = 30.000 درهم
المبلغ الواجب أداؤه: 30.000 درهم (يُعتمد الحد الأدنى لكونه أعلى)
شهادة البراءة الضريبية العقارية: إلزامية منذ يوليوز 2024
منذ يوليوز 2024، بات محظوراً على الموثقين تحرير عقد بيع دون الحصول مسبقاً على شهادة البراءة الضريبية العقارية (Quitus Fiscal). وتُثبت هذه الشهادة أن البائع في وضعية نظامية إزاء جميع ضرائبه المحلية، ولا سيما:
الضريبة السكنية (TH)
رسم الخدمات الجماعية (TSC)
الرسم على الأراضي غير المبنية (TNB)
يجب تسوية أي وضعية ضريبية معلقة قبل الشروع في إجراءات البيع، وإلا وقف الموثق العملية فوراً.
الرسم على الأراضي غير المبنية (TNB)
إذا كان عقارك يتضمن قطعة أرضية واسعة أو كان الأمر يتعلق بأرض خام، فإن الرسم على الأراضي غير المبنية ينطبق عليك مباشرةً. وقد أُعيد النظر في التعريفات بالرفع منها تبعاً لدرجة تجهيز المنطقة، إذ قد تصل إلى 22,5 درهم/م² في المناطق جيدة التجهيز. وتؤثر هذه المبالغ مباشرةً على المصاريف التي يتعين على البائع تسويتها للحصول على شهادة البراءة الضريبية.
تتبع المدفوعات: قاعدة 300.000 درهم (قانون المالية 2026)
منذ قانون المالية لسنة 2026، يجب أن تتم تسوية أي معاملة عقارية تتجاوز 300.000 درهم حصرياً عبر القنوات المصرفية (تحويل بنكي أو شيك مُعتمد). وفي حال مخالفة ذلك:
تُطبَّق زيادة بنسبة 2% على رسوم التسجيل
يحق للموثق تعليق إتمام البيع إذا لم تكن وثائق الدفع مطابقة للمتطلبات
طلب الرأي القبلي: موصى به بشدة
أتاحت لك قانون المالية 2023 إمكانية تقديم طلب رأي قبلي لدى الإدارة الضريبية تطلب فيه احتساب صافي الربح العقاري الخاضع للضريبة قبل إتمام البيع. يُقدَّم هذا الطلب في غضون 30 يوماً من تاريخ توقيع عقد البيع الابتدائي. وعلى إثره، تُسلَّم لك شهادة تسوية تُحدد الوعاء الضريبي ومبلغ الضريبة — وتُعفيك من أي مراجعة جبائية لاحقة.
دون هذا الإجراء، يتعين عليك دفع الفارق بين المبلغ المصرَّح به و5% من ثمن البيع بصفة احتياطية (يُسترد بعد إجراء التصحيح).
الإعفاءات من ضريبة IR/PF
يمكن أن تكون عملية البيع معفاةً كلياً من الضريبة في الحالات التالية:
السكن الرئيسي الذي يقطنه صاحبه بصفة متواصلة لمدة لا تقل عن 6 سنوات في تاريخ البيع.
السكن الاجتماعي (المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب) المُستخدَم سكناً رئيسياً لمدة 4 سنوات على الأقل.
العقارات التي لا تتجاوز قيمتها الإجمالية 140.000 درهم.
التفويتات بدون مقابل بين الأصول والفروع، والزوجين، والإخوة والأخوات، أو في إطار الكفالة.
إدراج العقارات في أصول شركة أو صندوق استثمار عقاري (OPCI).
التحويلات المُنجزة بثمن اقتنائها الأصلي (جديد منذ قانون المالية 2025).
قائمة التحقق قبل بيع عقارك
احسب ضريبة IR/PF المتوقعة أو الحد الأدنى للفريضة (3% من ثمن البيع).
سوِّ وضعيتك الجبائية المحلية واحصل على شهادة البراءة الضريبية (إلزامية منذ يوليوز 2024).
تحقق مما إذا كنت تستوفي شروط الإعفاء (السكن الرئيسي ≥ 6 سنوات، القيمة < 140.000 درهم، إلخ).
قدِّم طلب الرأي القبلي في غضون 30 يوماً من توقيع عقد البيع الابتدائي.
لأي معاملة تتجاوز 300.000 درهم، تأكد من الدفع حصرياً عبر قناة مصرفية.
هذ ا الدليل مُعَدٌّ لأغراض إعلامية ويلخص الأحكام الجبائية المعمول بها حتى سنة 2026. للبت في وضعيتك الخاصة، استشر مستشاراً جبائياً أو موثقاً معتمداً بالمغرب.
