Impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias en Marruecos (IR/PF): Guía completa - Agenz
¿Va a vender un inmueble en Marruecos? Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre el IR/PF, las nuevas obligaciones fiscales y cómo evitar sorpresas desagradables.
¿Qué es el IR/PF? (antes TPI)
Desde la Ley de Presupuestos de 2023, el Impuesto sobre el Beneficio Inmobiliario (TPI) pasó a denominarse Impuesto sobre la Renta en concepto de Beneficios Inmobiliarios (IR/PF). Se aplica a cualquier persona física que obtenga un beneficio al vender un inmueble en Marruecos, con independencia del tipo de bien: piso, chalet, terreno, etc. Más allá del cambio de nombre, las modalidades de tributación y control también han evolucionado.
¿Cómo se calcula el IR/PF?
El IR/PF se calcula sobre el beneficio obtenido en la venta:
Beneficio imponible = Precio de venta − Precio de adquisición actualizado − Gastos de adquisición e inversión
El precio de adquisición se actualiza mediante coeficientes anuales publicados por el Ministerio de Economía y Finanzas, teniendo en cuenta la inflación.
Ejemplo de cálculo
Precio de venta = 1.000.000 MAD
Precio de compra (2010) = 700.000 MAD
Coeficiente de actualización 2010 = 1,202
Gastos de adquisición e inversiones = 70.000 MAD
Precio de adquisición actualizado = 700.000 × 1,202 = 841.400 MAD
Base imponible = 1.000.000 − 841.400 − 70.000 = 88.600 MAD
En ausencia de información suficiente por parte de la administración, la base imponible es igual al precio de venta menos el 20 %.
¿Cuál es el tipo impositivo del IR/PF?
Los beneficios inmobiliarios están sujetos a un tipo único del 20 %. También se aplica una contribución mínima del 3 % sobre el precio de venta. Si este importe supera el IR/PF calculado, se aplica la contribución mínima.
Siguiendo el ejemplo anterior:
- IR/PF = 88.600 × 20 % = 17.720 MAD
- Contribución mínima = 1.000.000 × 3 % = 30.000 MAD
- Importe a pagar: 30.000 MAD (se aplica la contribución mínima por ser superior)
Certificado de solvencia fiscal inmobiliaria: obligatorio desde julio de 2024
Desde julio de 2024, los notarios tienen prohibido redactar una escritura de compraventa sin haber obtenido previamente el certificado de solvencia fiscal inmobiliaria (quitus fiscal). Este certificado acredita que el vendedor está al corriente de todos sus impuestos locales, en particular:
- Impuesto sobre la vivienda (TH)
- Impuesto de servicios municipales (TSC)
- Impuesto sobre terrenos sin urbanizar (TNB)
Cualquier situación fiscal pendiente debe regularizarse antes de iniciar el proceso de venta. Sin este certificado, la operación quedará bloqueada en la notaría.
Impuesto sobre terrenos sin urbanizar (TNB)
Si su inmueble incluye una parcela de gran tamaño o se trata de un terreno sin edificar, el TNB le afecta directamente. Las tarifas han sido revisadas al alza en función del nivel de infraestructuras de la zona, pudiendo alcanzar hasta 22,5 MAD/m² en las zonas bien equipadas. Estos importes repercuten directamente en los gastos que el vendedor debe abonar antes de la venta para obtener el certificado de solvencia fiscal.
Trazabilidad de los pagos: la regla de los 300.000 MAD (Ley de Presupuestos 2026)
Desde la Ley de Presupuestos de 2026, toda transacción inmobiliaria superior a 300.000 MAD debe liquidarse obligatoriamente mediante circuito bancario (transferencia bancaria o cheque certificado). En caso de incumplimiento:
- Se aplica un recargo del 2 % sobre los derechos de registro
- El notario puede bloquear la operación si la documentación de pago no es conforme
La solicitud de dictamen previo: muy recomendable
Introducida por la Ley de Presupuestos de 2023, la solicitud de dictamen previo permite pedir a la administración tributaria que calcule ella misma el beneficio inmobiliario neto imponible antes de la venta. Esta solicitud debe presentarse en los 30 días siguientes a la firma del contrato de arras. Se le entregará un certificado de liquidación con la base imponible y el importe del impuesto, lo que le protege frente a cualquier inspección fiscal posterior.
Sin este trámite, deberá abonar provisionalmente la diferencia entre el importe declarado y el 5 % del precio de venta (reembolsable tras el procedimiento de rectificación).
Exenciones del IR/PF
Su venta puede estar totalmente exenta de IR/PF en los siguientes casos:
- Residencia principal ocupada de forma continua durante al menos 6 años en el momento de la venta.
- Vivienda social (art. 92-I-28° del CGI) utilizada como residencia principal durante al menos 4 años.
- Inmuebles cuyo valor total no supere los 140.000 MAD.
- Transmisiones a título gratuito entre ascendientes/descendientes, cónyuges o hermanos, o en el marco de una Kafala.
- Aportaciones al activo de una sociedad o de un OPCI (fondo de inversión inmobiliaria).
- Transmisiones realizadas al precio de adquisición original (novedad desde la Ley de Presupuestos 2025).
Lista de verificación antes de vender su inmueble
- Estime su IR/PF o contribución mínima (3 % del precio de venta).
- Regularice sus impuestos locales y obtenga su certificado de solvencia fiscal (obligatorio desde julio de 2024).
- Compruebe si le corresponde alguna exención (residencia principal ≥ 6 años, valor < 140.000 MAD, etc.).
- Presente una solicitud de dictamen previo en los 30 días siguientes a la firma del contrato de arras.
- Para cualquier transacción > 300.000 MAD, prevea el pago exclusivamente por circuito bancario.
Esta guía se facilita con carácter informativo y resume las disposiciones fiscales vigentes hasta 2026. Para su situación particular, consulte a un asesor fiscal o a un notario colegiado en Marruecos.
