Vender en Marruecos: ¿por qué ha desaparecido la práctica del “negro”?
En Marruecos, las transacciones inmobiliarias en "negro" siguen estando presentes en la mente de muchos. En la práctica, los consumidores informados son cada vez menos propensos a ceder a esta tentación, que en realidad los expone a riesgos a menudo superiores a los beneficios obtenidos.
Aquí está el porqué:
1. Para el vendedor : Una relación beneficio/riesgo muy baja
Los vendedores particulares que aún solicitan el pago de una parte del precio de venta en negro desean principalmente eludir el impuesto del 20% sobre la plusvalía inmobiliaria.
Sin embargo, desde la ley de finanzas de 2020 en Marruecos, cualquier persona que venda su residencia principal, sin importar el tiempo de ocupación y la fecha de compra, está totalmente exenta del pago de este impuesto con la única condición de comprar una nueva vivienda en los 6 meses posteriores a la venta. Esta condición es muy poco restrictiva, con un poco de anticipación...
En cuanto a los vendedores de residencias secundarias que desean recurrir al "negro" para no declarar la plusvalía, deben saber que aún estarán sujetos a un umbral mínimo de imposición del 3% del precio de venta. Muy a menudo, el ahorro realizado es inferior a los riesgos asumidos.
Ejemplo:
Vendes una residencia secundaria por 1,200,000 MAD, que compraste por 1,000,000 MAD con todos los gastos incluidos hace 5 años, es decir, 200,000 MAD de plusvalía.
- Escenario 1: Declaras la plusvalía de 200,000 MAD y pagas el impuesto del 20% de este monto, es decir, 40,000 MAD.
- Escenario 2: Solicitas el pago de 200,000 MAD en "negro" para declarar la venta en 1,000,000 MAD, no declaras plusvalía pero sigues debiendo un umbral mínimo a pagar del 3%, es decir, 30,000 MAD. Al recurrir al "negro" piensas que has ahorrado 10,000 MAD.
En realidad :
- Los plazos de venta se alargan, la venta es menos fluida porque necesitas encontrar un comprador con suficientes fondos propios y que acepte esta práctica, por lo que pierdes mucho tiempo.
- Los márgenes de negociación son considerablemente más altos cuando una parte del bien se paga en "negro". Esos 10,000 MAD que crees haber ahorrado a menudo se diluyen en los márgenes de negociación con los compradores que esperan un gesto a cambio.
- Corres el riesgo de ser sancionado, procesado, y pones en juego tu reputación e integridad.
2. Para el comprador : ¡Ningún interés !
Los compradores que aceptan pagar una parte de su adquisición en negro deben darse cuenta de que su propiedad estará subvaluada por esa misma cantidad, ya que estará inscrita en la conservación de la propiedad a un precio inferior al del mercado. Primero, esto resultará en una estimación más baja de su propiedad en la reventa. Luego, esto dará lugar a una plusvalía mayor (pero ficticia) y, por lo tanto, a un aumento del impuesto a pagar en el momento de la reventa (cf. arriba). Además, al aceptar pagar en "negro", movilizas ahorros personales o de tus familiares, que podrías haber utilizado para negociar una tasa de crédito más ventajosa, realizar un proyecto personal, etc.
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